Der CDU/CSU-Mietrechtsexperte Dr. Jan-Marco Luczak kritisiert den Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums zum zweiten Mietrechtspaket als „Investitionsbremse in der Wohnungspolitik“. Luczak betont, dass die Union „den Schutz der Mieterinteressen voll unterstützt“. Zugleich dürften aber wichtige Investitionen in altersgerechten Umbau und energetische Sanierung nicht erschwert werden.

„Mit dem jetzt vorgelegten Referentenentwurf sollen berechtigte Mieterinteressen geschützt werden. Das ist gut und wird von der Union voll unterstützt", sagt Luczak. Er zuständiger Berichterstatter der CDU/CSU-Bundestagsfraktion für das Mietrecht und stellv. Vorsitzender des Rechtsausschusses.

Weiter erklärt Luczak: "Leider schießt der Gesetzentwurf von Justizminister Heiko Maas aber deutlich über das Ziel hinaus und erschwert massiv dringend benötigte Investitionen in die energetische Modernisierung und den altersgerechten Umbau von Wohnungen. Offenbar will Heiko Maas nach der Mietpreisbremse jetzt auch eine Investitionsbremse in der Wohnungspolitik einführen.

Die Union will nicht, dass Mieter aus ihren Wohnungen herausmodernisiert und aus ihren angestammten Wohnvierteln verdrängt werden. Unser Ziel ist es, die Exzesse zu unterbinden, aber nicht flächendeckend Modernisierungen zu verhindern. Statt zielgenau die Fälle von missbräuchlicher oder Luxusmodernisierung in den Blick zu nehmen, schießt das Justizministerium mit der Schrotflinte auf alle Vermieter in Deutschland. Die Modernisierungsumlage wird erheblich gesenkt, eine zusätzliche Kappungsgrenze eingeführt und durch die geplante Reform des Mietspiegels würde die Mietpreisbremse drastisch verschärft. Nicht jede Einzelmaßnahme ist problematisch, aber die Vielzahl der Verschärfungen vergiftet insgesamt das Klima für Investitionen im Wohnungsbau. Das schadet letztlich vor allem den Mietern selbst und steht in Widerspruch zu unseren Zielen beim Klima- und Umweltschutz und wird den Herausforderungen des demographischen Wandels nicht gerecht.

Wir sind uns einig, dass wir beim Wohnungsbau Gas geben müssen, deshalb dürfen wir nach der Mietpreisbremse jetzt nicht noch eine Investitionsbremse einführen. Stattdessen brauchen wir eine Wohnungspolitik aus einem Guss. Es geht nicht, dass der Finanzminister Mietwohnungsbau steuerlich fördert, die Bauministerin die Mittel für sozialen Wohnungsbau erhöht und der Justizminister gleichzeitig Investitionen in diesem Bereich massiv erschweren will.

Für uns ist deswegen klar: Wir müssen Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen schützen. Dafür werden wir mit dem zweiten Gesetzespaket zum Mietrecht sorgen.

Wir wollen angesichts niedriger Zinsen eine angemessene Absenkung der Modernisierungsumlage. Zudem brauchen wir eine wirksame Härtefallklausel, damit sozial benachteiligte Mieter durch eine Modernisierung nicht finanziell überfordert werden. Diese muss aber zielgenau sein und darf nicht dazu führen, dass solche Mieter erst gar keine Wohnung mehr bekommen, weil der Vermieter fürchtet, künftig notwendige Modernisierungen nicht mehr durchführen zu können. Deshalb müssen wir über die genauen Details im parlamentarischen Verfahren noch verhandeln.

Mir ist besonders wichtig, dass ältere Menschen nicht entwurzelt werden und möglichst lange in ihrer eigenen Wohnung bleiben können. Um das zu erreichen, ist ein altersgerechter Umbau Voraussetzung. Investitionen müssen daher auch künftig für die vielen privaten Eigentümer in Deutschland wirtschaftlich tragbar bleiben, sonst passiert im Wohnungsbestand nichts. Die geplante deutliche Absenkung der umlagefähigen Modernisierungskosten von elf auf acht Prozent erschwert solche Investitionen. Mit diesem Vorschlag ignoriert das Ministerium zudem den Koalitionsvertrag, in dem eine Absenkung auf zehn Prozent festgeschrieben ist.

Zwar sind die Zinsen derzeit niedrig, aber die Baukosten pro Quadratmeter sind erheblich gestiegen. Außerdem können Vermieter ohnehin nur einen Teil der Modernisierungskosten umlegen, weil Instandhaltungsmaßnahmen nicht umlagefähig sind, aber trotzdem finanziert werden müssen. Die gesamte Investitionssumme ist also stets deutlich höher, hier dürfen wir die vielen Privatvermieter und auch die kommunalen Wohnungsunternehmen nicht in ihrer Substanz gefährden.

Auch die zusätzlich vorgesehene neue Kappungsgrenze für Modernisierungen geht über den Koalitionsvertrag hinaus, wonach Mieterhöhungen nach einer Modernisierung in einem Zeitraum von acht Jahren maximal drei Euro pro Quadratmeter betragen dürfen. Angesichts dieser Deckelung ist fraglich, ob etwa der Umbau eines Badezimmers oder der Einbau eines Fahrstuhls künftig noch wirtschaftlich tragbar ist, obwohl damit für ältere Menschen überhaupt erst die Voraussetzung geschaffen wird, weiter in ihrer Wohnung zu bleiben.

Justizminister Maas ist aufgerufen, eine ausgewogene Regelung zu finden, die auch die Interessen von älteren Menschen und das gesamtgesellschaftliche Ziel des Klimaschutzes berücksichtigt. Lippenbekenntnisse reichen nicht, sondern auch wenn es konkret wird, dürfen dafür wichtige Investitionen nicht blockiert werden.

Positiv ist, dass es künftig ein vereinfachtes Verfahren bei der Umlage von Modernisierungskosten geben soll. Davon werden insbesondere private Kleinvermieter profitieren, für die die Berechnungen bislang sehr aufwändig waren und die daher oft auf Maßnahmen verzichtet haben. Details müssen wir noch diskutieren, insbesondere ob die pauschale Anrechnung von 50 Prozent Instandhaltungskosten angemessen ist.

Den Vorschlag, den Betrachtungszeitraum, innerhalb dessen Mieten in die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete einfließen, von vier auf acht Jahre zu verdoppeln, lehne ich ab. Die bestehende Zeitspanne von derzeit vier Jahren hat sich bewährt. Die Verdoppelung hätte zur Folge, dass die ortsübliche Vergleichsmiete in dynamischen Märkten sofort erheblich sinkt und auf niedrigem Niveau eingefroren bleibt. Durch das Zusammenwirken mit der Mietpreisbremse wäre jeder Anreiz zum Wohnungsneubau erstickt. Das wäre ein völlig falsches Signal, denn nur mit mehr Wohnungsneubau können wir die Ursachen steigender Mieten langfristig bekämpfen. Dafür brauchen wir privates Kapital.

Ich begrüße, dass qualifizierte Mietspiegel künftig nach klaren Kriterien erstellt werden sollen. Dazu liegt fast ein Jahr nach Einführung der Mietpreisbremse nun endlich ein Entwurf für eine Rechtsverordnung auf dem Tisch. Die Verordnung legt Grundsätze zu Stichproben, zur Datenauswertung sowie zur Berücksichtigung von Lage, Größe, Beschaffenheit und Ausstattung der Wohnungen fest. Damit erhalten Mieter und Vermieter über qualifizierte Mietspiegel mehr Rechtssicherheit bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die für die Wirkung der Mietpreisbremse entscheidend ist.

Wichtig für Mieter und Vermieter ist zudem die Festlegung eines verbindlichen Verfahrens für die Berechnung der Wohnfläche im Gesetzentwurf. Damit sollen Rechtsstreitigkeiten künftig vermieden werden.“

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